Fokus KöR & NPO – August 2025

Nachfolgend finden Sie unser aktuelles mailingLeitner Fokus KöR & NPO mit folgenden Themen:

• Neuer Umwidmungszuschlag bei der Veräußerung von Bauland
• Vermietung einer Sportanlage durch eine Gemeinde
• Pauschale Verlustausgleichszahlung bei Personenbeförderungsleistungen

Neuer Umwidmungszuschlag bei der Veräußerung von Bauland

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025, welches am 30. Juni 2025 im Bundesgesetzblatt (BGBl I 25/2025) veröffentlicht wurde, wird im Anwendungsbereich der Immobilienertragsteuer ein sogenannter Umwidmungszuschlag iZm der Veräußerung von Grundstücken eingeführt. Der Umwidmungszuschlag gilt für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet werden. Damit sollen die durch die Umwidmung bedingten Wertsteigerungen künftig höher besteuert werden.

Dieser Zuschlag von 30 % wird auf die positiven Einkünfte aus der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden (Gewinn) aufgeschlagen. Die so erhöhte Bemessungsgrundlage unterliegt dann bei Körperschaften der regulären Besteuerung von 23 %. Die Regelung gilt für alle Grundstücksarten – egal ob Alt- oder Neuvermögen, betrieblich oder außerbetrieblich (hoheitlich) –, bei denen eine Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt und deren Verkauf nach dem 30. Juni 2025 stattfindet.

Zu beachten ist, dass sich der Zuschlag ausschließlich auf den Grund und Boden erstreckt, nicht auf ein allenfalls darauf befindliches Gebäude. Zudem ist die gesamte Bemessungsgrundlage (Gewinn plus Zuschlag) mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.

Beispiel

Die Körperschaft X hat seit jeher ein unbebautes Grünland in ihrem Eigentum. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet. Im Jahr 2026 veräußert die Körperschaft das Grundstück um einen Veräußerungspreis von EUR 300.000,00. Die Körperschaft berechnet die Anschaffungskosten pauschal gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG (Altvermögen), woraus sich ein Betrag von EUR 120.000,00 (40 % des Veräußerungserlöses von EUR 300.000,00) und ein Veräußerungsgewinn in Höhe von EUR 180.000,00 ergibt. Der Umwidmungszuschlag beträgt EUR 54.000,00 (30 % von EUR 180.000,00), der um den Zuschlag zu erhöhende Veräußerungsgewinn beträgt sohin EUR 234.000,00 (eine Kürzung des Umwidmungszuschlags ist nicht vorzunehmen, da die Summe den Veräußerungserlös von EUR 300.000,00 nicht übersteigt). Die resultierende ImmoESt beträgt somit EUR 53.820,00 (23 % von EUR 234.000,00).

BGBl I 25/2025

Vermietung einer Sportanlage durch eine Gemeinde

Das BFG hat sich in dem Erkenntnis vom 25. Februar 2025, RV/7103473/2023 mit der Vermietung einer Sport- und Freizeitanlage durch eine Gemeinde an einen Sportverein befasst und im vorliegenden Fall bestätigt, dass die Vermietung der Sportanlage einen steuerpflichtigen Betrieb gewerblicher Art gem § 2 Abs 3 UStG darstellt, sofern ein entgeltlicher Bestandvertrag vorliegt. Der jährliche Mietzins wurde in Höhe von EUR 13.550,00 inkl Betriebskosten und öffentlicher Abgaben von rd EUR 2.600,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer festgelegt.

Nach Ansicht des BFG ist es für die umsatzsteuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht maßgeblich, ob eine „AfA-Komponente“ verrechnet wird (wie von Rz 265 der BMF-Umsatzsteuerrichtlinien verlangt), sondern ob zivilrechtlich ein entgeltlicher Vertrag iSd § 1090 ABGB vorliegt. Zu prüfen ist in diesem Zusammenhang, ob die vom Mieter übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren (zB Warmwasser, Heizung) oder ob sie den Liegenschaftseigentümer unabhängig von jedem Gebrauch der Liegenschaft aufgrund seiner Eigentümerstellung treffen (wie Grundsteuer, Versicherung). Nur die Übernahme von Kosten der zweiten Art stellt Entgelt dar. Unabhängig davon liegt aber dennoch keine Entgeltlichkeit vor, wenn das bedungene Entgelt so niedrig ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung praktisch nicht ins Gewicht fällt. Dies wäre dann der Fall, wenn ein bloßer Anerkennungszins (nicht mehr als 10 % der ortsüblichen Miete) geleistet wird.

Im vorliegenden Fall konnte eine konkrete ortsübliche Vergleichsmiete nicht ermittelt werden, das BFG zieht daher eine kalkulatorische Marktmiete von 3 – 5 % Rendite der Gesamtinvestitionskosten heran. Entsprechend dieser Berechnung könnte ein max Mieterlös von ca EUR 94.000,00 pro Jahr erzielt werden. Das BFG vertritt die Ansicht, dass im vorliegenden Fall jedoch derartig hohe Renditen nicht erzielt werden können, da kein entsprechender Markt für Sport- und Freizeitanlagen im ländlichen Raum existiert. Weiters führt das BFG aus, dass sich eine entsprechend niedrige Nachfrage „preisdämpfend“ auswirkt und kommt zum Schluss, dass im gegenständlichen Fall keine Mieten jenseits von EUR 10.000,00 pro Jahr realistischerweise erzielt werden können. Das BFG verneint im Ergebnis das Vorliegen eines unangemessen niedrigen Mietzinses. Folglich ist ein entgeltlicher Bestandvertrag gegeben, der einen Vermietungs-BgA iSd § 2 Abs 3 UStG begründet.

Anzumerken ist, dass bei Vermietungen zu sonstigen Zwecken gem § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich eine unechte Steuerbefreiung vorliegt und eine Option in die Umsatzsteuerpflicht nur noch eingeschränkt möglich ist. Eine Option ist seit 2012 nur dann möglich, wenn der Mieter das Grundstück zu mindestens 95 % für Umsätze verwendet, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Der dem vorliegenden Erkenntnis zugrundeliegende Sachverhalt bezog sich auf die alte Rechtslage vor 2012, wo eine Option stets möglich war.

BFG 25.2.2025, RV/7103473/2023

Pauschale Verlustausgleichszahlung bei Personenbeförderungsleistungen

Der EuGH hat sich mit Urteil vom 8. Mai 2025, C‑615/23 mit pauschalen Ausgleichszahlungen der öffentlichen Hand befasst. Konkret stellte der EuGH im vorliegenden Fall fest, dass pauschale Ausgleichszahlungen der öffentlichen Hand an Verkehrsunternehmen zur Deckung von Verlusten nicht der Umsatzsteuer unterliegen.

Die entscheidende Begründung liegt darin, dass es keinen direkten Zusammenhang zwischen dem Zuschuss und dem Preis für die einzelne Fahrkarte gibt. Die Ausgleichszahlung wird nicht speziell dafür bezahlt, dass eine konkrete Beförderungsleistung für einen bestimmten Dienstleistungsempfänger erbracht wird. Die Zahlungen werden pauschal anhand der angebotenen Fahrzeugkilometer bemessen und dienen der allgemeinen Verlustabdeckung sowie der Aufrechterhaltung des Betriebs, anstatt den Fahrpreis für den einzelnen Fahrgast direkt zu subventionieren. Eine indirekte Beeinflussung des Preises der Dienstleistung durch die Subvention ist nach Ansicht des EuGH nicht ausreichend. Jeder Zuschuss kann sich auf die Preiskalkulation auswirken, unabhängig davon, ob diese vom Zuschussempfänger oder, wie im vorliegenden Fall, von der Organisatorin (KöR), die den Zuschuss zahlt, vorgenommen wird. Somit handelt es sich nicht um eine steuerbare Gegenleistung für eine erbrachte Dienstleistung, sondern um einen echten, nicht steuerbaren Zuschuss.

EuGH 8.5.2025, C-615/23

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