ImmoESt-Ermittlung beim Verkauf einer stark beschädigten Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie des Neuvermögens wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) grundsätzlich vom Unterschiedsbetrag zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten berechnet. Als Neuvermögen gelten Immobilien, die erst nach dem 31. März 2012 angeschafft wurden oder bei denen die Spekulationsfrist von grundsätzlich 10 Jahren zum 31. März 2012 noch nicht abgelaufen war.

In einzelnen Fällen stellt sich die Frage, ob die ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes bei der Ermittlung der ImmoESt-Bemessungsgrundlage immer noch zur Gänze berücksichtigt werden können, wenn das Gebäude z. B. durch einen Brand schwer beschädigt wurde, technisch wertlos geworden ist oder z. B. als „Brandruine“ im Kaufvertrag bezeichnet wird.

Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu klargestellt: Solange noch ein – wenn auch stark beschädigtes – Gebäude vorhanden ist und somit ein bebautes Grundstück veräußert wird, können die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes in voller Höhe vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Dadurch kann sich der ImmoESt-pflichtige Überschuss oder Gewinn deutlich verringern; unter Umständen entsteht sogar ein Veräußerungsverlust.

Im Falle von Versicherungsleistungen, wenn Substanzschäden von einer Versicherung ersetzt werden, ist allerdings zu beachten, dass diese die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes mindern. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass solche Versicherungsentschädigungen nicht steuerbar sind. Dadurch kann sich der steuerliche Vorteil wieder reduzieren.

Für die Praxis bedeutet das: Bei Veräußerung eines bebauten Grundstücks spielt der Bauzustand des Gebäudes für die Ermittlung der ImmoESt keine Rolle. Die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können in voller Höhe berücksichtigt werden. Die Aufbewahrung der Nachweise über die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ist wichtig. Wenn Substanzschäden am Gebäude durch eine Versicherung ersetzt wurden, kürzen die steuerfreien Versicherungsleistungen die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes.