Immobilienvermietung an Gesellschafter bzw an Begünstigte von Stiftungen

Die (Weiter)Vermietung von Immobilien an Gesellschafter oder Begünstigte oder diesen nahestehenden Personen für private Wohnzwecke steht oft im Fokus von Abgabenprüfungen. Neben ertragsteuerrechtlichen Konsequenzen (Stichwort: verdeckte Ausschüttung) steht oft die Frage der Zulässigkeit des Vorsteuerabzuges im Mittelpunkt.

Dabei ist zu beurteilen, ob eine von der Gesellschaft/Privatstiftung im eigenen Namen angeschaffte Immobilie bzw ein selbsthergestelltes Wohnhaus überhaupt als für ihren umsatzsteuerlichen Unternehmensbereich ausgeführt gilt oder die Leistung für Zwecke einer gesellschaftsrechtlich veranlassten Überlassung an den Gesellschafter bezogen wird. Die Klärung dieser Frage ist für die weiteren umsatzsteuerlichen Konsequenzen von entscheidender Bedeutung, weil die Gesellschaft/Privatstiftung aus der Anschaffung/Herstellung des Wohngebäudes von vornherein nur dann zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wenn dieses der Ausübung ihrer unternehmerischen Tätigkeit dient. Gleichermaßen unterliegt die anschließende Vermietung des Wohngebäudes durch die Gesellschaft/Privatstiftung an die nahestehende Person auch nur in diesem Fall der Umsatzsteuer.

In einem aktuell vom VwGH (VwGH 3.9.2019, Ra 2018/15/0118) zu entscheidenden Fall erwarb und adaptierte eine GmbH ein Penthouse, machte in diesem Zusammenhang anfallende Vorsteuern geltend und überließ das Penthouse in der Folge unentgeltlich an eine ihr nahestehende Person. Erst zu einem späteren Zeitpunkt (anlässlich der Ankündigung einer Betriebsprüfung) wurde ein Mietvertrag vereinbart und tatsächlich pro futuro eine Mietzahlung geleistet.

Der VwGH hat entschieden, dass die GmbH das Penthouse mit der Absicht erworben hat, dieses unentgeltlich einer ihr nahestehenden Person zum Gebrauch zu überlassen. Da insoweit keine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, steht der GmbH aus der Anschaffung bzw den anschließenden Adaptierungsarbeiten kein Vorsteuerabzug zu. Die ab einem späteren Zeitpunkt (anlässlich der Ankündigung einer Betriebsprüfung) zu fremdüblichen Konditionen vereinbarte Vermietung ändert nichts an diesem Ergebnis, da es sich hierbei um eine nicht von vornherein geplante Einlage in den Unternehmensbereich handelt, welche unionsrechtlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die vorstehenden Ausführungen insbesondere auch für Nutzungsüberlassungen durch Privatstiftungen (zB an Stifter oder Begünstigte) gelten. Zusätzlich ist anzumerken, dass auch die Finanzverwaltung im Wartungserlass 2019 die bisherigen Ausführungen der Judikatur explizit in den Umsatzsteuerrichtlinien aufgenommen hat. Demnach kommt es bei derartigen Gestaltungen zur Sicherstellung des Vorsteuerabzugs aus den Herstellungs-/Anschaffungskosten wesentlich darauf an, dass ein dem Grunde und der Höhe nach fremdübliches Mietverhältnis vorliegt.

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