Vermietung einer ausländischen Ferienimmobilie: Worauf aus steuerlicher Sicht zu achten ist!

Umfragen zufolge besitzen rd zehn Prozent aller österreichischen Familien eine Ferienimmobilie im In- oder Ausland. In diesem Beitrag gehen wir darauf ein, welche steuerlichen Aspekte in Österreich zu beachten sind, wenn Sie ein Ferienhaus in einem ausländischen Feriendomizil (wie etwa Italien, Kroatien oder Spanien) besitzen und dieses vermieten oder zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen:

Steuerpflicht in Österreich?

Natürliche Personen, die in Österreich einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt (bei Aufenthalt in Österreich von länger als 6 Monaten) haben, gelten als unbeschränkt steuerpflichtig. Die unbeschränkte Steuerpflicht erstreckt sich dabei auf alle in- und ausländischen Einkünfte der natürlichen Person. Neben sämtlichen inländischen Einkünften (wie zB Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit, Einkünfte aus Kapitalvermögen) unterliegen somit auch sämtliche im Ausland erzielten Einkünfte (wie zB die Einkünfte aus Vermietung einer Ferienwohnung) der Besteuerung in Österreich, ungeachtet dessen, in welchem Land diese erzielt werden.

Doppelbesteuerung der Einkünfte aus Vermietung?

Auch der Staat, in dem das Ferienhaus gelegen ist, wird regelmäßig einen Besteuerungsanspruch auf die erzielten Einkünfte aus Vermietung erheben. Um zu verhindern, dass es bei Auslandsvermietungen zu einer Doppelbesteuerung der Einkünfte – also sowohl in Österreich als auch im Ausland – kommt, hat Österreich mit vielen Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen („DBA“) abgeschlossen. Darunter befinden sich auch Abkommen mit typischen Urlaubsdestinationen wie

• Italien,
• Kroatien und
• Spanien.

Zweck eines DBA ist es, zu regeln, welcher Staat ganz oder teilweise auf seinen Besteuerungsanspruch zu verzichten hat. Im Hinblick auf ausländische Einkünfte aus Vermietung normieren die österreichischen DBA in der Regel, dass das Besteuerungsrecht auch jenem Staat zusteht, in welchem die Ferienwohnung gelegen ist.

Um eine Einmalbesteuerung sicherzustellen (und somit einer Doppelbesteuerung hintanzuhalten), ist im jeweiligen DBA geregelt, ob Österreich die im Ausland bereits besteuerten Einkünfte aus Vermietung

a) von einer Besteuerung unter „Progressionsvorbehalt“ auszunehmen hat (= Befreiungsmethode) oder

b) in die inländische Besteuerung aufnimmt, jedoch die im Ausland entrichtete Steuer auf die österreichische Einkommensteuer anzurechnen hat (= Anrechnungsmethode).

Festzuhalten ist, dass die Einkommensteuer in Österreich grundsätzlich nach einem progressiven Tarifmodell erhoben wird. Das bedeutet, je höher die Einkünfte, desto höher der anzuwendende Steuersatz (progressionserhöhende Wirkung), welche folglich zu einer höheren Einkommensteuerbelastung führt. Bei beiden Methoden erhöhen die ausländischen Einkünfte zunächst den anzuwendenden Steuersatz; während die ausländischen Einkünfte bei der Anrechnungsmethode auch einen tatsächlichen Teil der Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer darstellen, auf welche die im Ausland entrichtete Steuer angerechnet wird, dienen die ausländischen Einkünfte bei Anwendung der Befreiungsmethode lediglich der Berechnung des inländischen Steuersatzes.

Was gilt es zu beachten, sofern die Immobilie veräußert wird?

Neben den laufenden Einkünften aus Vermietung stellt sich zudem die Frage, welche Konsequenzen die Veräußerung der im Ausland gelegenen Ferienwohnung nach sich zieht. Gleiches wie zur Verteilung des Besteuerungsrechts bei Einkünften aus Vermietung gilt auch bei Veräußerungen. Das bedeutet, dass in der Regel jener Staat, in dem die Immobilie gelegen ist, seinen Besteuerungsanspruch wahrnehmen darf. Auch für Zwecke der Vermeidung einer Doppelbesteuerung gelten hier die bereits erwähnten Möglichkeiten der Vermeidung (Anrechnungs- oder Befreiungsmethode).

Sind weitere Steuern und Abgaben aufgrund der ausländischen Vermietung zu entrichten?

Leistungen im Zusammenhang mit einer Ferienwohnung (wie zB die Beherbergung von Gästen) sind aus Sicht des österreichischen Umsatzsteuergesetzes am Grundstücksort steuerbar. Somit unterliegen Einkünfte aus der Vermietung einer ausländischen Ferienunterkunft in Österreich nicht der Umsatzsteuer. Außerdem ist für Erwerbs- und Verkaufsvorgänge einer im Ausland befindlichen Immobilie keine Grunderwerbsteuer in Österreich zu entrichten.

• Empfehlung: Bezüglich der Steuern und Abgaben, die im Ausland anfallen, empfiehlt es sich, mit einem lokalen Berater Kontakt aufzunehmen.

Ausländische Einkünfte aus Vermietung oder Veräußerungen: was ist für die Steuererklärung zu beachten?

Steuerpflichtige mit Auslandsaktivitäten haben verpflichtend eine Veranlagung vorzunehmen, in welcher ihre Auslandseinkünfte zu erklären sind. Die genannten Auslandseinkünfte sind dabei nach österreichischem Steuerrecht zu ermitteln (insbesondere auch betreffend Werbungskosten bzw Abschreibung des Ferienhauses). Das bedeutet, dass jährlich eine Steuererklärung zu erstellen ist, welche

• fristgerecht (Abgabefrist der Steuererklärung ist in der Regel der 30. Juni des Folgejahres)

beim zuständigen Finanzamt einzureichen ist. Zumal Auslandssachverhalte für Abgabenbehörden besonders schwierig festzustellen sind, unterliegt der Steuerpflichtige gesetzlich einer erhöhten Mitwirkungspflicht.

Sofern die Mieteinnahmen in einer Fremdwährung erzielt wurden, sind diese zudem für Zwecke der Ermittlung der österreichischen Einkünfte in Euro umzurechnen.

Gerne unterstützen Sie unsere Experten in Ihren steuerlichen Angelegenheiten!